记者连日来在珠江新城、海珠区、荔湾区等区域踩盘，并采访了广州一手住宅主要代理商和部分开发商，试图拼出一幅较为完整的买房群体图：6月房价迅速拉升以来，众多改善型置业和投资客“跑步”进入楼市，尤其是企业主和批发市场档主等生意人，在购房群体中日渐成“多数派”。

　　算笔买房账

　　月入万二方可买市区房

　　在天河中信附近上班的方小姐，从去年开始就物色结婚用的新房，但至今没买上房。她和她男朋友两人每月收入在1.2万元左右，计划买房首付是由家里支持。上涨过快的房价让买房计划搁浅。“看了也没意思，实在接受不了那个价位”。

　　据了解，今年1月份，广州一手住宅均价是8014元/平方米；转眼，10月份广州一手住宅均价已达到10078元/平方米。短短10个月，一手楼均价涨了2000多元/平方米。以一套90平方米的房子计算，总价要高出近18万元。像方小姐这样的不少年轻的首次置业者，已从积极看房准备入市，到如今的不再看房。

　　按10月份广州中心六区均价13399元/平方米计算，如果首次置业者买一套90平方米的房一手住宅，首付三成要36.3万元，按揭15年并享受年底前到期的7折房贷优惠，月供约6332元。按照按揭审批要求，月收入至少必须是月供的一倍，则购房者家庭月收入至少要12664元。而首付的36.3万元，如果不靠父母资助，年轻首次置业夫妇每月以存款一半收入，需要存近5年才能筹齐首付。

　　谁能买得起房？

　　30岁年轻人退出江湖

　　然而，另一方面，广州一手住宅成交量却仍在不断摸顶，甚至出现了历史罕见的单月成交备案量超过160万平方米的纪录。而即便在广州楼市处于较低位的最健康时期，单月成交量也仅在60~80万平方米。此外，随着楼价的上升，一手住宅单套成交面积反而越来越大。根据中原地产数据显示，11月上旬成交面积比例最大的是90~144平方米的住宅，占比四成多。

　　一位广州市房地产从业多年的业界人士表示，现在看得上眼的房子，至少都要100万元左右。“我相信许多年薪二三十万元的人都买不起房。”中原地产研究二部副经理胡广东表示，现在楼市的主要矛盾是，急需用房的首次置业者买不起房，但已有房产的、并有一定收入积累的人，反而很有购买力。现在如果30岁以下的年轻人不“啃老”，靠自己能力去买房已经基本不可能了。

　　广州市房地产专家吴定金介绍，今年年初首次置业在购房群体中，占比超过五成，但从6月份开始，首次置业者退出楼市趋势变强，比例降到3~4成，反而改善型置业加上投资置业占到6~7成。

　　合富辉煌首席分析师黎文江介绍，楼市中200万元/套的房的销量在5月前占比10%左右，但到七八月份已经是18%，到九十月份时已达到24%。而对于投资者而言，购买这种200万元以上的房具有风险，首次置业者更是基本买不起，因此多是由改善住房型群体购买。另外，下半年开始广州楼市35-45岁人群的购买力最强，占60%左右；30岁以下的买房比较少，即便购买也多是父母给钱做首付。

　　记者在多个售楼现场也看到，不少看房者是自驾车看房，年纪也偏大。记者在珠江新盘一楼盘碰到了前来看楼的李先生，他开的服装企业产品已销往西班牙、意大利等欧洲国家，此前在中信广场等多个写字楼都有投资物业，这次是特地来珠江新盘寻找值得投资目标。“珠江新城的市场还需要培养，关键看档次怎么样”，李先生说。

　　谁在买房？

　　生意人首度成买楼多数派

　　在珠江新城、海珠区、荔湾区等多个楼盘现场，销售人员多表示，虽然对楼盘购房群体未做数据化的分析，但总体感觉生意人购房占的比例越来越大，已成为买楼主力军。这部分做生意的人，主要是广州各批发市场的档主和本地的私营企业主，还有部分是珠三角地区的企业主。楼价涨得越快，这部分人群越是“跑步”进入楼市。另一方面，公务员购房并没有太明显变化，只是有部分珠三角其他城市的资深公务员，到广州资源比较稀缺的板块进行购房。

　　有楼盘买家过半生意人

　　广州市几大代理地产中介行和部分开发商也表示，生意人买房越来越多，且这部分购房人群的占比越来越大，尤其是二三季度比第一季度比例要高，但具体对比的比例未统计。

　　记者了解到，珠江新城名悦、朱美拉等楼盘的购房者中约有一半是做生意的。近期番禺区星河湾海怡半岛成交量大增，约三成买家是番禺当地的企业家，其他地区做生意的人来买房的也很多,该盘11月均价约2.4万元/平方米；金沙洲恒大绿洲，也有近3~4成的买家，是白云和荔湾区一些专业市场的档主和部分企业主；在荔湾区岭南湾畔，也有近3~4成买家是周边批发市场的档主,该盘11月的均价超过了1.3万元/平方米。

　　据珠江新城名悦楼盘的销售小姐透露，做生意的人购房经济实力较强，该盘均价超过2.5万元/平方米，约一半生意人是一次性付款；其他的即便做按揭，最多的首付比例也达到六成，其中有购房者月供更达到3万多元,这绝不是普通工薪阶层可以负担得起的。

　　黎文江表示，买房群体中出现较多的生意人，是今年首次有的特殊现象，往年并没有这种趋势。近期在广州楼市成交中，最贵的一套6800万元的别墅，就是潮汕做生意的人士买的。

　　胡广东认为，出现生意人成购房“多数派”，主要是今年民企在经济发展中受惠不大，这些企业主手上又有钱，但不敢扩大再生产，所以就买房进行保值。

　　退休老人到郊区再置业

　　据房地产专家吴定金介绍，过往广州市一手住宅成交中心六区楼盘占比多过半，但今年以来最少的月份只约占比四成。而在阳光家缘实时签约数据中，也连续出现了郊区盘成为卖楼前三甲，主要是花都、增城、番禺的盘卖得比较好。

　　方圆地产顾问有限公司市场研究总监朱艳丽分析，今年楼市成交量主要在郊区，主要原因是楼价一直在涨，加上市中心供应量不多，因此大多数人只能移情郊区板块。其中，越来越多的老城区退休老人，到郊区购房养老。这部分退休老人，以前多是公务员和在事业单位工作，他们在市区有房改房或商品房，又在郊区买一套楼盘环境好的大户型来养老，将市区的房子给孩子居住。据了解，白云区的退休老人喜欢到花都买房，荔湾区的老人则喜欢到金沙洲买房。

　　买房做啥用？

　　单纯投资炒楼者不多

　　胡广东透露，除了个别典型楼盘外，多次置业者既有自住又有投资的需求，两者之间比较模糊，但已很少纯粹投资的。

　　他举例说，在海珠区广州大道南中大布匹市场附近的江南新苑，属于少数能划分清楚的典型楼盘，该盘目前均价约在1.7万元/平方米。该楼盘主要客户是附近做生意的档主，买来自己住，方便；也有投资客买来想租给这些做生意的人，可能是老板自己租住或者是租给员工住。其余楼盘多数不太明确，改善型的住户大部分是自住，但也有投资的需求。改善型置业者大多是将原来的房子出租，或者是先空置，并不会马上就转手卖出。

　　不少楼盘的销售人员介绍，做生意的购房者多数买房都是自住，也有小部分是做投资。胡广东介绍，还有少数企业主会在珠江新城将整层的小户型公寓买下，用来放租。“但不是主流，比较少见”。这批做生意的人投资买房，比较青睐有稀缺资源的、能升值的楼盘。他们一般只计算2年或一定时期内能涨多少钱，而不是算一年短租的利润有多高。他们多是作为长线投资，而不是投机炒作。

　　11月成交量减少逾两成

　　（记者 罗莎琳） 日前，焦点网根据阳光家缘统计显示，11月广州一手楼住宅网签成交量为6944套，比10月份的8985套足足少了2941套，环比减少超过两成。价格虽然略有下降，但仍然维持在高位。

　　满堂红研究部经理周峰分析表示，11月成交量减少，主要是有两方面的原因，一是，11月的一手楼价继续呈现攀高态势，在高单价、高总价的作用下大批潜在买家被拒于门外，而月中的寒流天气也导致大批市民减少了在休息日看楼的频率。二是，11月二手楼市成交极其火爆，多数买家冲着营业税等优惠政策“末班车”而入市置业，部分无力购买一手楼的买家转向二手楼，自然令一手市场的客源及成交量缩减。

　　以往，广州市中心楼盘的成交量总是排在前位，但11月广州成交三甲的区域均为近郊楼盘。其中花都区以1653套夺得成交冠军。其次是增城和番禺，成交量分别为1471套、795套。周峰分析，郊区或近郊区的供应量大自然也令到成交量排前列。上述区域的价格比市区的一手价格起码低15%以上，可以吸引“非高端”客源过去购房。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，最近国土局推地的情况也可以看出，增城、花都、大学城等近郊区域是今后土地供应的重点，市中心的土地卖少见少，近郊将成为日后居住的热点。从阳光家缘上可以看出，目前广州可售货量达到2.9万套，其中郊区楼盘就达到七成以上。但黄韬指出，郊区楼盘光有供应量还不行，想要真正吸引自住买家，减少市区楼盘的供应压力，就必须做好郊区楼盘的配套。

　　广州市中心六区的成交均价从2月再破万元关口后，除了4月稍有回落外，已连续数月超过12000元/平方米。对此，周峰表示，市区楼价明年肯定不会降，因为供应量有限，市区的受认同度也一直处于高位。此外，市区价格再升的幅度也不会太大，估计