"从9月到10月份,别墅和洋房的放量明显加快."锐理机构一位人士说,9月份新增别墅、洋房产品59万方,10月也近40万方.仅上周,共有13个项目推出新房源,其中有7个项目推出洋房产品,此外还有一个别墅项目加推房源.来自锐理机构的统计数据显示,仅在10月份,重庆的别墅和洋房的成交量就超过32万方,环比增幅30%以上,而11月截至23日销售也近20万方.统计显示,7月份成交26万平方米,建面均价为8451元/㎡,而到10月份,均价已经突破1万元/㎡,11月份截至23日,成交均价10607元/㎡.
商圈核心二手房方面,观音桥、杨家坪等商圈核心一公里范围的商圈二手房,无论是成交价格还是租赁价格,甚至还出现微涨.
别墅
300万元以下的最好卖
"近期看房的客户明显多了."小雯是万科[简介 最新动态]城的一名置业顾问,她说,一个周末她的客户来访量超过了7组,而之前一般都低于5组.据了解,当前正在主推万科城的叠拼产品,万科城别墅两次开盘,整体销售较快,80%以上的产品都被开盘销售,其中112~149㎡的叠上户型较为热销.
万科城只是重庆当前高端市场的一个特写,高端物业市场虽然受到限购、配额管制等重重限制,但在通胀、资金避险需求、稀缺投资价值界定、一步到位等多种因素助推下,仍然处于上升态势.
根据晟城地产对目前市场上别墅产品的放量情况统计,总价在300万元以内,面积在250㎡左右的别墅占比,在未来三年将突破80%.经济型别墅的逆袭,带来的是别墅销售市场的一片繁荣.
原因分析》
1.面积与总价合理
重庆铭腾机构总经理吴小飞表示,开发商通过控制经济型别墅的总价和面积,通过缩小建筑的开间或者创新设计,对别墅进行各种改良.未来重庆别墅市场主打的小联排、小叠拼别墅,通过面积合理控制总价,提高赠送率,保证了经济型别墅的市场主流需求.
2.大多冲着别墅的居住符号
一位业内人士表示:"经济型别墅是一种产品形态和居住符号,抢的大多是洋房和大平层的客户.在总价相当,面积相差不大的情况下,购房者选择别墅,大多是冲着别墅的居住符号去的."
分布情况》
别墅:基本上南北势均力敌,根据晟城地产统计显示,重庆北区在售主流经济型别墅项目共有13个,其中北碚占据7席,一枝独秀;重庆南区及西区共有21个经济型别墅项目在售,其中南岸、巴南一线坐拥12个项目,独占鳌头.实体产业的入驻必然带来大量人气,目前各大开发商也都在此布局.
销售分析》
300万元内的占了在售四成以上
晟城地产的统计数据表示,总价300万元以下的别墅最吃香,有31个,占了75个项目的四成多.
客群分析》
集中在31~45岁的成熟家庭
晟城地产做了一个调查,以龙湖[简介 最新动态]听蓝湾、同景国际城雍华府、龙湖紫云台和香港置地约克郡的客户样本为例.得出的结论是别墅客户主要是所在行业的佼佼者,年龄集中在31~45岁的成熟家庭,多为高收入群体(个体户、私营业主、私企老板和公司高层)为主.其中,31岁~40岁中的"70后"人群又占绝对主力.以下为各项目"70后"购买人群占比:
龙湖听蓝湾45%
同景国际城雍华府75%
龙湖紫云台80%
洋房
北区占半壁江山
据铭腾机构提供的数据,2013年1~10月重庆洋房供应量达196万平方米,比去年同期增长44%.从成交来看,2013年1~10月洋房成交量达147万平方米.
"周末一天,来访客户接近300组,这不是开盘."香港置地一位人士说,2012年的照母山洋房成交量不足300套,但2013年照母山的洋房市场绝对值得仔细分析.据统计,2013年,重庆主城洋房供应量将超过1.2万套,其中北区供应量就超过8000套,特别是照母山、礼嘉、蔡家为最集中的区域,其成交均价、成交总金额和成交面积,都遥遥领先重庆洋房市场.铭腾机构数据显示,2013年1~10月,北区洋房成交量83.32万平方米,位居第一,远超第二名南区的25.35万平方米3倍以上.
数据显示,去年开发商拿地的热门区域照母山板块,今年成为洋房厮杀的主战场之一,入市洋房就超过4000套,重庆洋房成交金额前五名中就占了2席,其中香港置地约克郡洋房以近10亿元拔得头筹,协信星都会的洋房销量也超过5亿元.
原因分析》
价格向高层靠拢是火爆主因
花高层的价格买洋房,这是目前洋房市场的一大特点,也是其卖得欢的主要原因.2013年,重庆楼市整体走热在主城很多区域,高层价格已经涨到9000元/㎡甚至1万/㎡以上.作为高端入门级物业的洋房,则变个花样向高层抢客,有些洋房价格甚至比同区域的高层还低.
重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫说,近两年洋房走向经济型洋房趋势明显,呈现出"瘦身"、"增高"的趋势.洋房开始抢高层的客户,面积逐渐减小,楼层变高,告别了4、5层,增至8、9层,甚至11、12层.张鑫认为,正是洋房走向经济型,使得产品受众面增加,带来市场的走好.
分布情况》
洋房:主要集中在照母山板块、礼嘉板块、蔡家板块和大学城板块.以大学城为例,仅龙湖和康田的洋房供应量就超过500套.
客群分析》
"刚改一族"是主打
"很多房企将客群锁定为'刚改一族',就是首次将高层换成更舒适型的洋房住宅,这群人一般是经理或者城市白领、精英阶层."华宇地产一位人士说.
商圈核心二手房
25%投资客关注杨家坪
据美联、大业兴等市场部调查数据,尽管重庆二手房市场成交总量下降了10%以上,但商圈核心二手房依然"稳得起".
记者在对观音桥、杨家坪等核心商圈的走访中亦发现,目前二手房市场上为数不多的投资客,都将目标放到商圈核心小户型上.观音桥商圈中,10年前竣工的龙湖·枫香庭,现在在二手房市场转手套内单价,最高能够标到13000元/㎡,比起当年套内3000多元/㎡的开盘价,已经4倍多了;杨家坪商圈中,5年前的核心商圈小户型,当时套内7000多元/㎡,现在则是10000元/㎡~11000元/㎡,月租金大概在1200~1500元不等.
这样的价格涨幅,让很多投资客在商圈房买卖中收益颇丰,从而继续坚持这一路线.
原因分析》
1.扩容+巨头带动
美联重庆公司老总缪鸿裕认为,商圈核心二手房的"御寒"作用,来自于两方面,一方面是核心商圈纷纷扩容,另一方面则是龙头房企的大盘,对核心商圈的带动.
杨家坪商圈,就是一个典型的例子.在杨家坪商圈扩容计划中,步行街为核心的商圈规模,就将从0.2平方公里扩展到1.29平方公里."算上副商圈,扩展规模肯定达到当前的12倍."杨家坪步行街商管办副主任王新华告诉记者.而从去年开始,保利[简介 最新动态]花半里、华润二十四城纷纷加入到扩容利好大战中,直接带动这一区域商圈二手房价格的坚挺.
2.刚需是力挺理由
"最核心位置租金每年会涨20%"
大业兴王刚认为,这种核心商圈房的保值能力,在于刚需的力挺."虽然现在新商圈很多,但观音桥、杨家坪这些老核心商圈,依然保持着巨大的人流量.周边的零售业、餐饮业的火热程度,保证了二手房价格的稳定."美联缪鸿裕也认为,重庆核心商圈房的租金,上涨的趋势是不可避免的."那些最核心的位置,会保持每年20%的租金涨幅."
业内人士估计,如果春节前后重庆二手房市场出现成交回暖,核心商圈二手房的价格反应也会更强烈."一旦市场成交放缓,这种物业的抗风险能力就更高.在重庆二手房市场受新盘冲击、政策影响而不断动荡的背景下,核心商圈房也是中介比较稳定的成交保证."这位业内人士表示.
销售分析》
投资客最爱40㎡内的小户
"目前,那些套内在40平方米以下的小户型,依然是投资客重点攻击的对象.我们的统计数据显示,今年重庆100个二手房投资客中,大约有25个将投资目标放在杨家坪商圈附近的小户上,而现在投资客的总量少了,但是比例却在增高,这一比例已经达到35%左右."大业兴地产市场部人士告诉记者.