(一)发展处战略机遇期,增资扩股正当时

　　公司目前正处于业务高速扩张的战略机遇期,固安毗邻第二机场,多元化高科技园区渐次成型,大厂文化产业园区大项目招商[简介 最新动态]引资战略甫已斩获,沈阳、无锡、镇江和嘉善等异地园区建设正如火如荼,公司自重组上市以来,顺应国家城镇化战略,积极推进产业新城项目,由此,对资本诉求日益增加,本次再融资对于公司把握发展机遇,实现跨越式发展具有极其重要的意义.

　　本次再融资不但能够保障募投项目的资金需求,对优化资产负债的期限结构也不无裨益,资产负债表和现金流量表将随即获得边际改善,符合全体股东的利益.

　　(二)业绩摊薄较小,盈利能力处快速上升通道

　　预计实际发行价格高于底价是大概率事件.综合考虑实际发行规模和发行价格高于底价等多方面因素,预计每股收益摊薄的幅度不超过15%,摊薄的幅度有限,且稀释每股收益多按时间加权计算,影响相对较小,2012 年下半年以来,公司的销售均价持续攀升,所以,2014 年及其后期,公司结算项目的盈利水平将大幅跃升.

　　投资建议

　　我们仍维持公司未来三年净利润年复合增速至少达30%的判断,城镇化战略向纵深演绎,公司的资本市场辨识度进一步提高,此次非公开发行,大股东积极认购足见管理层对公司未来信心满溢,中报高送转已彰显公司积极回报股东之决心,公司盈利持续处于上升通道,ROE 也将维持在30%以上,继续维持"推荐"评级.

　　风险提示

　　房地产调控纵深化,住宅销售受阻.

　　南国置业:水电再启股权收购,前期承诺一一落地

　　2012 年11 月,公司大股东许晓明将其以及其兄许贤明持有的部分股权转让给水电地产,转让后许晓明持股42.56%,水电地产持股29.75%,成为第二大股东,2013 年5 月,大股东许晓明放弃15%股份的表决权,水电地产成为公司的实际控制人.

　　2013 年2 季度末,大股东许晓明持股41.38%,水电地产持股27.64%,后续水电地产需至少收购5.87%股权才能控股,而目前徐晓明持有无限售股仅为4.37%,因此推测总体股权转让完成需要待到明年年初解禁之后,但预计双方股权转让合同签订将先于股权转让完成.

　　水电地产实际控制后,市场形成依托大型央企集团获得资金资源的预期.但由于水电地产未实现相对控股,这一预期并不稳定,即使是在8 月初入股水电地产的成都优质项目(泛悦国际)之后,市场担忧依然存在.

　　从进度来看,本次股权收购进度略超市场预期,水电和南国的承诺已逐一兑现,市场的担忧得以解除,而水电地产也将加快扶植做大旗下这一商业地产平台,为公司提供资金和土地支持,后续成都46 万平米的昭觉寺项目的合作也将更加顺畅.鉴于双方互惠共赢的合作基础,南国可以帮助水电盘活商业用地,实现1+1〉2 的效果.

　　对南国而言,目前确实已站上了发展的拐点.我们维持公司2013-15 年每股收益预期分别为0.68 元、0.91 元和1.21 元,维持买入评级.

　　电子城:北京工业用地大户,受益土改推广预期

　　从实际推广角度考虑,在北京践行深圳新土改模式意义更为重大.深圳土改试点,允许工业用地自由流转,大幅提升工业用地的价值.其意义在于拓展产业用地来源,将社会集体社区土地也投入市场.而北京目前土地资源最为匮乏,市区内低效工业用地最为密集,呼吁此类用地进入市场流转需求最为紧迫,北京践行深圳新土改意义更大.

　　电子城在北京坐拥77万方优良地段工业用地储备,受益土改预期明显.目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万方未结工业用地储备,另外公司还持有约15万方出租物业,在土改推广下预期下,工业用地若可成功转型,具备强价值向上重估空间.

　　奇虎大单整售锁定业绩释放,13年1季度有望提前进入业绩释放期.整售给奇虎的国际电子总部3号地2#楼B座将于13年2月正式交付,约6.9亿营收可于一季度结算,业绩有望提前释放.

　　12年完成管理层更替,预计扩大规模和异地扩张有望开启.随着12年管理层更替的完成,现公司高管层平均年龄为40岁左右,预计扩大规模和异地扩张是公司基本战略方向.作为北京电控下属唯一园区地产上市平台,可充分享用大股东旗下丰富高科技企业资源,复制电子城模式可水到渠成,预计13年公司异地园区拓展步伐将开启.

　　股价催化剂:深圳土改模式的在京推广,异地复制模型可能的开展.

　　预计12-13年EPS0.74、0.92元,未来业绩主要来源为电子城国际电子总部项目的结算,由于公司储备均改造自老工业基地,成本优势明显,公司业绩锁定性极强,可持续保持35%以上超高净利润率.

　　不考虑土改预期下公司储备价值的重估,RNAV12.88元,折34%,估值优势明显.13 年公司异地扩张步伐有望开启,在有息负债为0的情况下公司有充足杠杆扩张空间,目标价10.30元,增持.

　　福星股份:棚户区改造龙头,核心优势明显

　　报告期内公司房地产销售回款加速.报告期内,公司房地产业采取了加大促销力度、加快销售回款的策略.房地产业实现结算收入21.55亿元,同比增加19.51%;实现结算面积23.66万平方米,同比增加8.15%;实现销售金额29.44亿元,同比增加11.60%;实现销售面积26.14万平方米,同比减少15.77%.

　　公司整体财务状况向好.报告期末公司资产负债率为67.59%,较2012年年末下降3.31个百分点;期间费用管理能力提升,期间费用率为7.51%,较上年同期降低1.1个百分点;经营活动产生的现金流量净额大幅提升,报告期末经营活动产生的现金流量净额为9.81亿元,同比增长66.92%,主要受益于往来款的收回,进而带动报告期内现金及现金等价物净增加额大幅增长.现金及现金等价物净增加额为7.06亿元,与上年同期相比,转负为正,同比增长628.19%.

　　未来"房地产+金属制品"双主业共进.公司积极推进"双主业"的行业共进,以提高抗风险能力.报告期内公司资金相对充裕,在土地储备方面加大了收储力度,同时组建了专门的不动产公司,且将发展触角延伸至了海外,谋求更大发展空间,为下一步的加力发展奠定良好基础;金属制品方面,公司将工作重心转移到市场开拓上,在激烈的市场竞争中保持积极姿态,下半年销售总额有望进一步改善.

　　未来住宅、商业地产均衡发展,商业转型准备工作就绪.公司房地产业正在逐步由住宅地产向综合地产领域转型,形成"住宅+商业"共同发展的模式.商业转型方面,组建了专门的不动产公司,人力资源和技术实力已完备,同时加大了招商力度.

　　棚户区改造助推公司核心竞争力.经过历年的经营发展,公司在城中村改造方面已积累了深厚的成熟经验,特别是在武汉地区,具有得天独厚的优势.中央棚户区改造政策将给公司的经营发展带来利好,公司将积极和地方政府沟通,尽力争取相关政策优惠,促进房地产业务健康发展.

　　结论:

　　公司是武汉地区的龙头开发企业,主营业务包括房地产开发和金属制品销售.未来公司将积极推进"房地产+金属制品"双主业共进,积极向综合地产领域转型,形成"住宅+商业"共同发展的模式.中央棚户区改造政策将给公司带来利好,有利于继续扩大公司在"城中村"改造方面的品牌优势.我们预计公司2013年、2014年和2015年的净利润分别为7.35亿元、8.52亿元和9.36亿元,每股收益分别为1.03元、1.20元和1.31元,对应PE分别为6.8X、5.8X、5.3X.

　　中南建设:毛利率下滑拖累业绩增长

　　1. 业绩符合预期

　　报告期内,公司实现营收73亿元,同比增长43%;实现归属母公司股东净利润4.85亿元,同比增长3.7%;基本每股收益为0.42元.公司业绩基本符合预期,地产结算毛利率的大幅下滑是利润增幅远低于收入增幅的主要原因.

　　2. 毛利率下滑拖累业绩增长

　　上半年地产结算收入为35亿元,同比增103%;但毛利率仅为39%,同比大幅下滑18个百分点.这主要与结算项目的结构有关:2012上半年结算的主要是高毛利的南通中南世纪花城、常熟中南世纪城[最新消息 价格 户型 点评]、文昌森海湾[最新消息 价格 户型 点评]等项目,而本期结算的主要是青岛中南世纪城一期、儋州中南世纪城一期等低毛利项目.预计下半年地产业务毛利率环比会有所改善,但2013全年毛利率同比仍将大幅下滑,利润增速将显着低于收入增速.

　　3. 下半年推盘较多,全年销售有望超130亿

　　上半年公司完成地产签约销售56亿,签约面积75万平,对应全年销售计划完成率约47%.公司120亿的销售目标是基于审慎原则制定的,考虑到下半年新推货值将高达90亿元,我们判断公司完成全年销售目标问题不大,最终地产销售额预计为130-140亿.

　　4. 建筑施工业务稳定增长

　　上半年建筑施工业务的收入为42亿元,同比增长10%.考虑到上半年是建筑施工行业的传统淡季,我们认为公司