“站一个制高点看上海，上海的弄堂是壮观的景象。它是这城市背景一样的东西。街道和楼房凸现在它之上，是一些点和线，而它则是中国画中称为皴法的那类笔触，是将空白填满的。当天黑下来，灯亮起来的时分，这些点和线都是有光的，在那光后面，大片大片的暗，便是上海的弄堂了。”作家王安忆，在其着名小说《长恨歌》开篇，以极尽绵密的手法，铺陈出一幅关于上海里弄街区的画卷。

　　在这城市毛细血管般的里弄街区深处，藏着上海的老灵魂。这种曾遍布上海市区的建筑样式，不仅是上海开埠史的记录者、上海城市文脉的塑造者，也是不少上海人童年集体记忆的居所。

　　解放前，在上海中心城区，石库门里弄式建筑约20万幢，石库门里弄超过3800条，六成上海居民居住其中。最新的调查显示，时至今日，依旧有200万居民居住在这里，9成受访市民想要保护石库门。但尴尬的是，只有部分石库门被列入上海市优秀历史建筑名录，少量被划入风貌保护区，仅51处石库门被列为“上海历史文化风貌街坊”。大量石库门处于相关法规政策保护范围外，上个世纪90年代至今的短短30年内，7成石库门已被永久拆除。

　　2015年，上海市政协文史委的调查数据显示，上海现存较为完整的石库门风貌街坊仅约173处，共有石库门里弄1900余处，居住建筑单元5万幢。除去凤毛麟角的少数派，大量分布广泛、艺术价值一般、未被纳入保护名录的石库门是否值得保护？若谈及保护，我们究竟要保护什么？除了情绪上的怀旧，我们又能为这些处于灰色地带的石库门指出怎样的出路？

　　不能简单地“以旧换新”

　　解放周一：不久前，“2015上海城市空间艺术季”在沪开幕，并以“城市更新”为主题。人们不难发现，相比过去人们熟悉的“动迁”、“改造”等词汇，现在在说到城市空间时，“城市更新”这个概念正被频繁提及。

　　伍江：“旧城改造”这四个字十分值得商榷。为什么一定要叫“旧改”呢，这个用词的背后，是否潜藏着这样的价值判断：即旧的等于不好的，等于必须要被改造的。我认为不然。城市的发展犹如一个人的生命，不断变化固然是常态，但在这个变化过程中，人体的细胞虽然日夜更迭，可是整体的形貌不会大变。同理，城市在不断更新中，其精神气质不应该断裂。我们过去常常说，破旧立新，但反思一下，城市的发展为什么必须只能是“破旧立新”式的呢？为什么“立新”一定要以“破旧”为前提？能不能新旧共存、融合发展呢？

　　目前，政府对官员的考核体系中，把改善群众民生作为重中之重。但改善市区老里弄中的人们的生活品质，是否就只有把他们动迁到郊远地区这一个办法？为什么不能把大家现在居住的石库门建筑修缮好，把这也作为一种改善的方式？

　　城市更新，不舍昼夜。与上海开埠历史几乎同步出现的石库门老建筑，与其他受保护的文物是不同的，这是一种在持续使用中的、有生命力的东西，而不是博物馆陈列展厅里的冷冰冰的展品。建筑是应该可以被改动的，但如何改动，现在的相关政策规定还不明确。但我们可以肯定的是，这种改动不应该是简单的“以新换旧”，也不应该是将之剔骨去肉，弄成没有生命力的标本进行展示，而应该把旧里弄中的精华部分保护好，再把属于现代生活的新的要素放进去，使之适应时代的发展需求。

　　四种模式各有优劣

　　解放周一：除去被列为优秀历史建筑和被划入风貌保护区范围内的少数石库门，大量石库门很难避免被一拆了之的命运。在您心目中，关于保护石库门的种种探索中，哪一种模式较为理想？

　　伍江：我们可以简单地分类，可以看到现在对石库门的开发有这样几种模式，每种都有其优缺点：

　　比如，新天地模式，即把居民动迁走后，对地块进行商业开发，让历史建筑发挥商业作用。这种模式缺点是代价很大，新天地那里的石库门里弄被拆掉了95%，留下的仅占5%。但是新天地成功地开阔了人们的视角，它保留老建筑外观，以文化使土地升值，这样的方式在国内属于首例，这让过去观念中，人们以为不可能在现代生活中产生经济效益的历史遗产，产生了经济效益。

　　再如田子坊模式，就是用创意产业带动特色里弄。这个不属于任何风貌保护区且曾贴出过拆迁通告的里弄，在没有开发商介入的情况下，完全依靠民间自发，让住户和使用者自己决定改变里弄的用途，这种自下而上的自治带来的效果，也间接改变了住户的居住环境。在没有动迁的情况下，许多住户因为租房得利，攒钱购房搬出里弄。这个方式好在整个过程中没有外力强迫。但缺点是，田子坊的开发内部是不同步的。目前的商业租户和原住民之间难免产生矛盾。

　　此外，田子坊的开发早期完全靠市场自发调节，一些公共力量是后续跟进的。比如最近，相关职能部门特意为田子坊添置了适合其空间尺度的消防设备，又更换了里弄里一些老旧电线。过去，我们把这些更新职责，交给开发商来完成。但在没有开发商的田子坊，这部分公共职能要由政府承担起来。

　　还有步高里模式，即原生态保护，修缮如旧。曾经居住过巴金等文化名人的步高里本身是西洋联排式石库门，基础较好，世博会前夕，政府出资严格遵循“步高里”最初的设计图纸，除了保护与修缮外，仅仅对相应配套设施进行改造，增设卫生设施、清水红砖外墙修复、安装消防喷淋、调换公用部位电线、修复大门牌楼等。整个里弄一共11幢房屋，建筑面积近万平方米，居住375户居民。政府花钱修好房子后，原住民依旧住在里面。但这一模式的缺点是不可复制。因为步高里本身硬件较好，相对居住密度低，因此其成功保护修缮模式难以为其他石库门借鉴。

　　另一种是建业里模式，是借传统名义的纯地产开发。这一模式将原有的建筑全部拆毁，再按照原有风格建设一批豪宅。虽然也提出了修旧如旧的概念，但改造后的石库门不能开启只是装饰，其天井变成地下空间，原有的里弄社会网络被抹去，失去了石库门里弄的原真性，与保护石库门并没有什么关系。因此常常在学界被作为反面例子提出。

　　政府全包不现实

　　解放周一：城市更新过程中，石库门中现有的居住者究竟应何去何从？

　　伍江：事实上，我不赞同有的文化学者提出的，里弄生活必须要和里弄建筑一起保护下来。生活是随着时代变化而变化的，不能要求一部分人住在里面，来满足另一部分人所谓文化、乡愁、怀旧的需求。我觉得这是不道德的。但话说回来，不能因为“强求居住者原地居住”是不道德的，就可以要求居住者从石库门里搬走。如果居住者不愿意走，那么我们现在是否能帮助他们就地改善环境呢？

　　和花园洋房不同，前者稍加修整，居住在里面的人可以马上享受到现代化的生活品质。石库门就比较难了。这里的房屋大多接近百年历史，年久失修，有的本身也是一个世纪前房产开发时偷工减料的产物。但这些都不是最重要的。房屋再破旧，我们都可以利用现代的技术手段予以修缮，更关键而难以解决的问题是，由于历史原因，现在石库门里的居住密度太高了。

　　解放周一：这个密度怎么降低？

　　伍江：我一直有一个建议，如果能引入市场机制，允许石库门内有钱的B家买下隔壁A家的房间，或者在A家B家都没钱的情况下，一起将两个空间打包卖给C家，这样做或许能自然而然地降低居住密度。因为目前在全球范围内任何一个城市，对文化建筑的保护，都不可能由政府全部包下来。适时引入市场机制，政府做裁判员，在买卖过程中，政府指定保护建筑的相关条约，对购得者在合同中明确提出居住老房子时需要注意的保护要求，这样的做法，目前在欧美有所施行，不知能否为上海所借鉴。

　　把居住密度降下来

　　解放周一：目前在国外，保护类似处于灰色地带的居住型老建筑，有什么好方法？

　　伍江：有的是完全利用市场模式，政府从参与者变成监督者。即我前面提到的在A家卖给B 家的行为中，政府通过减免税收等政策，让密度较高的石库门自然而然地疏散人口。

　　不过，在大部分情况下，可能个人之力不能买得起一幢石库门或者一整条里弄，那么还是可以利用引进开发商的方式。

　　在外国现行政策中有一个“容积率转移制度”，这个概念来源于开发权转移，即允许原属一宗土地上的可建设容积，一部分或全部转移至另一宗可供建设用地上。在历史街区保护与更新过程中，如果开发商遇到因保护需要而使开发的建筑容积率受到限制的部分，在符合城市规划的条件下，可以转移到其他非保护地区中，适当提高建筑容积率的补偿开发策略。如果不能实时找到另一适当地区，可以将待转移的容积率期货化。中国目前正在快速发展，这种方式可以尝试，但势必要在机制上有新的设计。

　　还可以采用政府回购为保障房的方式。比如在巴黎，政府将需要为低收入者建造福利保障房的钱，投入到老建筑中去。用这笔资金回购老建筑后，将原有的房屋进行修理，再将之按照福利保障的最低标准进行分割，然后以免费或者极低的价格租给低收入者居住。

　　解放周一：怎么保障这些居住者能够成为