一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（二）土地估价基本知识
  
此部分由150道标准化试题构成，每一道题后在三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题：１分，共150分。答题时间为90分钟。  
1．马克思地租理论认为：级差地租产生的根本原因是＿＿＿。  
A．自然条件的差异性　　　　B．土地投入的不同  
C．区位的差异　　　　　　　D．土地的有限性所引起的土地经营上的垄断   
2．建筑地段地租的显著特点之一，是＿＿＿占有显著的优势。  
A．绝对地租　　B．级差地租　　C．垄断地租　　D．准地租  
3．马歇尔关于准地租的概念是生产者从＿＿＿获得的生产本以外的收益。  
A．土地　B．土地之外的其它各种生产要素　C．商业贸易　D．林牧业  
4．李嘉图认为：＿＿＿是产生级差地租的条件。  
A．土地数量有限B．土地的肥沃程度C．位置的差别D．上述三个条件的综合  
5．工业区位论认为影响工业布局的因素是   
A．运输成本　B．工资因素　C．集聚与分散因素　D．三种因素的综合作用  
6．根据马克思地祖理论，农产品的生产价格由＿＿＿农产品的个别生产价格决定。  
A．优等地　　B．中等地　　C．劣等地　　D．其它区域  
7．影响土地区位的主要因素为＿＿＿。  
A．社会经济因素　B．自然因素　C．行政因素　D．上述三种因素的综合  
8．地价是＿＿＿的资本化。  
A．土地　　B．土地权益　　C．土地所有权　　D．地租  
9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度呈＿＿＿分布。  
A．三角形　　B．四边形　　C．六边形　　D．同心圆   
10．城镇土地等级是土地＿＿＿的等级化体现。  
A．交易价格　　B．使用价值　　C．所有权属　　D．肥沃程度   
11．与其它商品相比，地价＿＿＿。  
A．有明显的计划性　　B．在市场经济国家是无计划性的  
C．与其它商品一样　　D．计划性强弱根据不同国家而不同   
12．申报地价是由＿＿＿。  
A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B．土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 C．下级向上级机关申报的地价　　D．是用地单位或个人向政府申请的地价  
13．基准地价为＿＿＿。  
A．市场交易价　　B．出让底价　　C．政府限价　　D．以上均不是  
14．城镇地产估价是为了＿＿＿。  
A．掌握城镇宗地地价　　　　B．掌握城镇基准地价  
C．掌握城镇土地利用状况　　D．掌握城镇地产的总量，分布状况和宗地的地价标准   
15．标定地价是＿＿＿。  
A．确定定基准地价的依据　　B．确定出让价格和地价优惠幅度的依据  
C．征收城市基础设施费的依据   
16．标定地价是＿＿＿地价的一种。  
A．基准　　B．市场交易　　C．宗地　　D．拍卖  
17．市场交易价是＿＿＿收支地价款的标准。  
A．地方政府　　B．买方　　C．卖方　　D．交易双方  
18．建立地价体系主要是为了达到地价管理＿＿＿的目的。  
A．搞活市场流通　B．发展经济　C．宏观调控、微观搞活　D．杜绝腐败  
19．公用设施完备度主要影响＿＿＿用地宗地价格  
A．商业　　B．住宅　　C．旅游　　D．工业  
20．建筑面积密度与容积率的内涵是＿＿＿的  
A．基本相同　B．一致　C．命题不成立　D．相反  
21．以下答案中，＿＿＿是正确的  
A．土地纯收益与地价呈反比关系　　B．还原利率与收益价格成反比关系  
C．宗地之各部分价值随离街道之程度无退减之势　　D．容积率与地价成反比关系   
22．下列因素＿＿＿不是影响地价的区域因素。  
A．区域位置　B．区域对外交通　C．区域公共设施条件　D．宗地供排水条件   
23．下列因素＿＿＿不是影响地价的个别因素。  
A．宗地所在区域环境条件　B．宗地使用限制　C．宗地形状　D．宗地容积率  
24．评估标定地价时，一般以＿＿＿为依据。  
A．宗地地价　B．基准地价　C．市场交易地价　Ｄ．平均地价  
25．根据＿＿＿原则，两宗效用及使用价值相似的土地应该具有相似的价格。  
A．供求　B．预期收益　C．综合分析　D．替代  
26．按照＿＿＿原则，投资成本的增加并不一定会使用土地价格增加。  
A．收益分配　B．报酬递增或递减　C．综合分析　D．预期收益  
27．宗地估价的基本方法可分为＿＿＿。  
A．收益还原法、标准宗地估价法、路线价法、购买年法  
B．市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法  
C．标准宗地估价法、路线价估价法、模型估价法、基准地价修正法  
D．成本法、市场比较法、收益还原法、路线价法  
28．在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成＿＿＿关系。  
A．反比　　B．正比　　C．互补　　D．不相关 　　  
29．应用收益还原法的计算公式 评估土地价格的假定前提是＿＿＿。  
A．各年的土地纯收益及土地还原利率固定不变，土地使用为无限年期  
B．各年的土地纯收益及土地还原利率固定不变，土地使用为有限年期  
C．各年的土地纯收益及土地还原利率有所变化，土地使用为无限年期  
D．各年的土地纯收益及土地还原利率有所变化，土地使用为有限年期  
30．收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年＿＿＿折现求和，以确定其现值的一种资产评沽方法。   
A．预期总收益　B．预期纯收益　C．实际总收益　D．实际纯收益   
31．收益还原法不适于评估＿＿＿用地。   
A．商业　　B．写字楼　　C．宾馆　　D．博物馆  
32．采用收益还原法评估土地价格时，应以＿＿＿作为评估的依据。  
A．有形收益　B．无形收益　C．实际收益　D．客观收益   
33．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为： 土地纯收益＝租金［＿＿＿＋管理费＋维护费］  
A．保险费　B．税金　C．折旧费　Ｄ．利息   
34．＿＿＿还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时所使用的还原利率。  
A．土地　B．建筑物　C．综合　D．其他   
35．土地还原利率一般应＿＿＿建筑物还原利率＿＿＿。  
A．与；相同　B．比；高　C．比；低　D．以上答案都不对  
36．根据我国《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率时可采用的方法是：＿＿＿。  
A．根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定  
B．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定  
C．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定  
D．根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定  
37．在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格＝房地纯收益／房地还原利率之中的房地纯收益应为＿＿＿。  
A．扣除房屋折旧前的房地纯收益　　B．扣除房屋折旧后的房地纯收益  
C．扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可　　D．上述答案均不对   
38．评估饭店用地价格时，可先采用＿＿＿估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。  
A．收益还原法　B．剩余法　C．路线价法　D．成本法  
39．一个城市住宅用地年地租为10元／平方米，地价为100元／方米，则土地还原利率为＿＿＿   
A．10％ B．9％ C．11％ D．10.5％
40．收益还原法中，土地收益＿＿＿地租。  
A．量上等于　B．大于　Ｃ．小于　D．都不对  
41．替代原理是＿＿＿的理论基础。  
A．成本逼近法　B．剩余法　C．市场比较法　D．收益还原法   
42．市场比较法的基本公式为＿＿＿。  
A．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝  
B．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛100／( )｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝  
C．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛100／( )｝×｛100/( )｝×｛100／( )｝×｛100／( )｝  
D．待估宗地价格＝比较案例宗地价格×｛待估地情况修正系数／案例地情况修正系数｝×｛估价期日地价指数／案例地交易日地价指数｝×｛待估地区域因素条件指数／案例地区域因素条件指数｝×｛待估地个别因素条件指数／案例地个别因素条件指数｝  
43．采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为＿