进入11月，部分开发商的打折赠送促销此起彼伏，如上周南城某楼盘小户型发售，每平方米5600元起还送800元装修；另一楼盘大户型单位最高优惠15万元，总体均价为6500元。同样地，日前东莞大道的中信德方斯对外透露的均价为7500～9500元，含1800元豪华装修，另外还额外送5000元优惠。而开盘日推出的60套单位，价格却降到6988～7888元，并含豪华装修。

东莞楼价降了！这是不少市民明显感受到的变化。数据显示，11月东莞全市普通住宅均价5894元/平方米，环比回调了近一成，这是东莞10月房价创出新高后的首次回调。

　　现状 1

　　11月房价首次回调 镇区拉低全市均价

　　东莞中原研究部最新监测数据显示，进入11月，东莞全市普通住宅均价5894元，环比10月的6443元回调了8.5%，回落到今年7～8月的水平，向下突破6000元大关，这是东莞今年10月房价创出新高后的首次回调。

　　据了解，9·27房贷新政出台后，广州、深圳等地楼市迅速降温。作为二线城市，东莞同样缩量回调。10月由于开发商护盘力挺房价，价格较9月继续上涨4.3%。进入11月，部分开发商开始明升暗降，打折赠送促销。一方面，城区市场缩量明显；另一方面，随着镇区价格较低的新增供应项目相继入市，镇区成交比重升幅较大，从而拉低东莞全市均价水平，这就是11月东莞房价回调的原因。

　　现状 2

　　市场出现个盘分化 结构性调整已到来

　　业内人士认为，11月东莞房价回调8.5%，意味着短期内东莞楼市进入了观望期，同时进入个盘分化阶段，市场开始作出结构性调整，中长期则将步入稳定发展阶段，长线看好。

　　从11月东莞成交的热点楼盘看，结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段。11月3日中心区小户型公寓项目时尚岛蓝钻以8200元的均价入市，630套单位快速被市场消化；12月2日长安1号逆市飘红，开盘当天即以超过9300元的均价取得高达九成的销售率。与此同时，市场成交量萎缩、各大楼盘明升暗降，又说明楼市已进入观望期。

　　对此，业界普遍认为，就中长期而言，“90/70”规定反映到市场上，是中低端供应开始持续增加；同时，物业税出台的预期越来越近，将使整个楼市的供应高速扩容，加上多次置业门槛的提高及持有成本的增加、交易税费的提高，导致投资需求大幅下降，这一系列供求组合调控将使东莞楼市不可避免地进入结构性调整。

　　预测

　　合理均价5500元内 但向上动力仍强劲

　　专家认为，东莞2004～2005年房价增长要远低于GDP的增长，2005年初上涨启动，2005年～2006年下半年进入价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。

　　据分析，房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围，东莞近3年的GDP复合增长67.1%，城镇居民人均可支配收入复合增长39.35%，取两者均值53.1%。

　　按照2004年的东莞房价3336元/平方米计算，2007年的合理房价应为5100元/平方米左右，而2007年全年东莞房价预计约5900元/平方米。因此，剔除1～10月CPI同比上涨2.6%，东莞房价非理性的涨幅为10%～15%。

　　另外，按照房地产的“租售比”分析，通常合理区间为200～300倍。目前东莞的二手房租金水平约为16～17元/平方米/月，按300倍的租售比计算，房价应为4800～5100元/平方米，也就是说，单纯按租售比估值，东莞合理的房价应为4800～5100元/平方米。但投资市场有一定泡沫是合理的，因此综合评估，东莞目前的全市合理房价应为5300～5500元/平方米。据此分析，东莞目前的房价有回调的内在需求和空间，11月东莞房价环比回调8.5%，是东莞楼市发展的理性回调。

　　不过，专家同时指出，东莞房价继续向下调整的空间非常有限，同时支撑东莞楼市向上的动力也很强劲，因此东莞楼市未来的发展仍看好。

　　专家提醒

　　小户型扎堆上市投资应谨慎

　　11月，时尚岛蓝钻、第一国际三期加起来共有近2000套小户产品入市，江南雅筑、宜景康源、城市假日三期、金升国际公寓也在不断加推新品。时至12月，城区小户产品供应量有增无减，中信德方斯、晶城、名门公寓、名门世家等项目陆续上市。

　　随着小户型项目的扎堆供应而来的，是其配送档次的日益“豪华化”。其中，中信德方斯以1800元/平方米的豪华装修标准入市，名门公寓、君悦2046等项目的装修标准也均达1000元/平方米；名门公寓更是首创“带租约发售”模式吸引消费者。

　　业内人士张先生分析认为，前市的热捧使开发商在产品设计研发方面明显投入不足，造成小户型功能单一，户型单一，无法满足更多层次消费者的需求，市场上的小户型产品无法形成差异化。与其较高的单价相比，性价比显得太低，因此，短期投机行为受到较大打击、长线投资的投资回报率偏低等成了目前投资客考虑最多的因素，同时也是目前小户型项目销售受阻的最大因素之一。

　　对于小户型的升值潜力还有多大，业内人士意见不一。某房地产开发公司营销总监认为，虽然受到9·27房贷新政影响，房价的上升势头受到了抑制，但从新拍的土地成本以及宏观经济的持续向好等因素看，即使目前小户型的房价已经不低，也仍有不小的投资空间。

　　但也有房地产研究分析，现在小户型的售价已透支了相当长时间的价格成长空间。作为一个二级城市，不要过高估算小户型的投资价值，只有合理评估，才能避免投资风险。