平均22％的空置率、多数步行街人气冷清……东莞商业步行街的不景气并不能阻挡后来者的脚步。近期，两条新建的步行街——厚街富民步行街和万江西城步行街纷纷展开强烈的招商攻势，加入了步行街的“战团”中。

　　在东莞步行街严重过剩、经营惨淡的大背景下，这些新步行街将如何赢得市场，成为业内瞩目的焦点。

　　新项目“寒冬”入市

　　“做万江4万高尚社区居民的生意”、“即买即赚2年12％租金”……近期，就在市经贸局对外发布《东莞市商业步行街发展研究报告》之际，一个名为“西城步行商业街”的新项目频频在媒体上露脸，展开强烈的招商攻势。

　　无独有偶，虎门富民旗下的厚街富民步行街也于近期进入招商阶段，户外广告、媒体广告全面开花，并表示将于10月1日开业。

　　在东莞步行街遭遇“寒冬”的大背景下，这些新项目究竟有何来头呢？据了解，西城步行商业街由正中置业（发展商）开发建设，而厚街富民步行街则由市内赫赫有名的虎门富民公司建设、运营。前者位于万江，是一个社区商业项目，项目面积约1万平方米；后者位于厚街镇厚街村，与康乐南路隔街相望，总建筑面积达12万平方米，由8栋5层高的商业裙楼构成，是一个回环往复的立体消费街区。

　　招商方面，厚街富民步行街进展较快，目前招商已完成八成，签约商家包括大地数码影院、柴火酒家、大地通讯等主力店、次主力店，及大批服装、鞋、饰品店等。

　　新步行街已作好守业准备

　　在东莞步行街严重过剩、经营惨淡的大背景下，这些新步行街将如何赢得市场呢？

　　对此，厚街富民步行街副经理陈玉清信心十足：“富民的品牌号召力、步行街的运营管理模式都是我们的优势。”据其介绍，与富民南城步行街类似，厚街富民步行街也属于“品牌输出与管理”的模式，但厚街步行街的区位、硬件均优于南城步行街。在“富民模式”下，步行街商铺的产权依然由富民控制，小业主购买的仅是40年使用权，“即便如此，我们的商铺早就被抢光了。”

　　陈玉清表示，产权统一对步行街的后续发展起到积极作用，“只有这样我们才会花资金、花精力做好这条街，步行街才能持续发展。”她坦承，富民已作好至少三年守业期的准备。

　　相比之下，西城步行街的经管模式就逊色一些。据悉，其与东莞多数步行街一样，街铺全部是分散的独立产权，且地产商的后续投入目前还无法预见。

　　经营管理非常关键

　　对于新步行街不断入市，市经贸局流通科刘科长表示，商业主管部门不能限制资本进入步行街或其他领域，但目前开发商确实存在盲目开发的现象，小业主购买商铺也具有一定风险。针对目前东莞步行街的现状与存在的问题，经贸局已发布《东莞市商业步行街发展研究报告》，并举办相关论坛，目的就是为了让社会各界对步行街的现状有较清晰的了解，也是对开发商开发建设，及小业主投资的一种信息引导。

　　“对于民间资本不断进入步行街，政府不应该害怕，而是要规范管理，做得不好的，市场必然会淘汰整合。”曾在东莞调研数月，对东莞步行街相当了解的广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授表示，在东莞步行街总体不景气的背景下，不能再将步行街当作地产项目来看待，其经营管理非常关键。 

　　王先庆认为，在东莞所有步行街中，南城富民步行街算较成功的一条，其输出品牌、输出管理的模式比较有特色，也较有成效，不排除能把这种模式成功复制在其他项目上。不过，富民也应该吸取东莞已有步行街的经验教训，在业态的选择上应多层次，布局设计上要给大卖场留下空间，同时在考虑商业条件与环境的基础上增加个性与特色。