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南京聚焦:9月份南京房屋销售价格呈现出加速上扬态势
网上收集 2009/12/1 12:29:22
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今年前九个月，在中央、省和我市产业系列调控政策的促进下，我市房地产开发投资止跌回升，房地产市场消费信心回升，交易量较大幅度增加，市场成交基本恢复到正常年份水平，价格呈现先低后高加速上扬态势。
一、我市房地产市场运行的主要特征：
（一）房屋成交放量显著
1-9月份，全市各类房屋销售总量1568.22万㎡。其中：商品房销售802.05万㎡，同比增长72.19%。其中：商品住宅销售66579套，面积734.68万㎡，同比分别增长84.21%、90.56%；二手房销售549.72万㎡，同比增长128.91%。其中：二手住宅交易63463套、面积510.86万㎡、均价7195元/㎡，同比分别增长152.3%、163.99%、16.39%；经济适用房和中低价房，分别销售210万㎡、6.45万㎡。
（二）住房成交板块性、结构性变化明显
1-9月，新三区（浦口、江宁和六合）商品住宅销售量423.74万㎡，占全市份额的57.68%，销售份额较去年同期下降10.42个百分点。90㎡以下商品住宅销售量为175.96万㎡，所占全市商品住宅销售份额为23.95%，较去年同期下降2.7个百分点；144㎡以下商品住宅销售量为581.76万㎡，所占全市商品住宅销售份额为79.18%，较去年同期增长0.2个百分点。1-9月份，新三区（浦口、江宁和六合）商品住宅上市量253.27万㎡，占全市份额为56.3%，上市份额较去年同期下降3.9个百分点。同一时间段，新三区占全市的销售份额仍高于占全市的上市量所占份额。
（三）房屋销售价格快速回升
从时间序列来看：南京房屋销售同比价格指数从2008年10月开始出现了自2001年2季度以来的第一次负增长，当月同比价格下降1.5%，2009年7月开始上涨，当月同比上涨0.7%，9月份同比上涨了3.4%；月环比价格从2008年5月开始连续下降，当月月环比价格下降了0.1%，2009年2月开始持平，2009年1-9月月环比价格累计上涨了5.8%。无论是房屋的销售同比价格，还是月环比价格都出现了连续9个月负增长。
（四）二手住宅交易价格上涨快于新建住宅
南京新建住房销售价格从2008年9月同比开始出现负增长，当月同比下降0.8%，而二手住房为同比上涨1.2%，新建住房先于二手房住宅下降。2009年9月份新建住房销售价格指数为101.1，二手住房交易价格指数为106.7，同比分别上涨1.1%、6.7%；1-9月份新建住房月环比累计上涨4.4%，同期二手住房月环比累计上涨8.5%。从2008年10月到2009年9月，新建住房销售价格波动幅度为3.7，二手住房交易价格波动幅度为7，二项相差3.3个百分点。
（五）南京房屋销售价格指数27月个来首次高于全国平均水平
据国家统计局反馈的资料显示：自2007年南京房屋销售指数低于全国平均水平是从2007年7月开始，2008年10月南京房屋销售价格指数为98.5，比全国平均水平低3.1个百分点。从2009年4月开始这种差距在逐渐减少，2009年9月南京房屋销售价格指数为103.4，比全国平均水平高0.6个百分点，是27个月以来的首次。
（六）南京房屋销售价格指数在全国七十城市中排位明显前移
据全国反馈资料显示：9月南京房屋销售价格指数为103.4，同比上涨3.4%，在全国七十市中排第13位，比1月份前移52位。比最高的深圳市低了7.7个百分点，比最低的石家庄市高了7.1个百分点。
二、南京房屋销售价格快速上涨的原因
一是刚性需求有效释放。从2007年10月份开始，南京房地产市场房屋销售成交量明显减少，大多数购房者持币观望。国家从2008年9月开始出台了一系列稳定房地产市场的政策，特别是银行利率优惠、税收减免等，购房人的信心有了进一步有效提振。从2009年3月份开始被压制的刚性需求得到了较好释放。
二是购房者不成熟的消费心理。据南京调查队最近开展的1500户居民家庭房地产市场调查资料分析，在回答“您认为现阶段购房的心态”时,选择“比较理性”的比例最高，为42.5%；其次，有17.3%的被访者选择了“理性”；有17.0%的被访者选择了“从众心态”；回答“不清楚”的占23.2%。回答“从众心态”这一比例虽为最低，但跟选择“理性”购房的人数比例相差无几，应该说市民购房消费的跟风和追涨等不成熟的消费心态仍相当严重，放大了住房消费需求，加快了房价的上涨。
三是企业土地储备不足，新房上市数量减少。随着南京新房上市量的减少，当前房地产市场供求关系发生变化，市场出现供不应求的局面。据市房产局提供的数据：从累计可售量来看，截至今年9月末，全市商品房累计可售面积831.57万㎡，其中：商品住宅累计可售面积328.12万㎡，全市商品住宅可售量共26046套。从滚动一年（2008年10月至2009年9月）供销比来看，全市商品住宅累计供销比为0.78：1。
四是市民消费理念的改变。近年来随着市民生活水平的提高，对住房的需求从有房住到住好房的改变。据房产局提供数据显示：南京市前9个月商品住房成交套数与二手住房成交套数的比为1.05：1，一、二级房地产市场的连动效应明显。
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（责任编辑：城市网）