上周四推出的“深圳物业管理真相调查”之一——《业主的钱用到哪里去了》，一石激起千层浪，许多市民及物业管理公司纷纷致电来信反映情况。针对广受市民关注的物业管理收费的用途及物业管理服务问题，记者进行了跟踪报道。
遗漏了的收入与支出？
上周报道见报后，有两位自称在物业管理公司工作多年的资深人士认为，从物业管理支出方面来说，上期文中计算的相关人员工资偏低、遗漏了物业管理层人员工资和相关物料费用支出，他们得出的结论分别为收支平衡和入不敷出。但是这两位“资深人士”提供的工资标准、物料费用相差甚远，难以挑选其一为准。同时，记者留意到，从物管收入方面来说，两个列表均未将公共车位费、电梯广告费、外墙广告费、广场租赁费等计入。
先来了解物业管理公司的首要“额外”收入—车位费的收入。
10月1日起实施的《物权法》规定，地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有。深圳市房地产资深律师表示，如果物业管理公司要从这些公共空间划出车位，其收取一定比例的服务费外，其余收入都应该归业主所共有。
在深圳，大部分物业管理公司占用了没有合同明确归属的公共空间作为车位，却没有将这些收益列明并归还给业主。
第二类“额外”收入就是广告收入。
《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分（电梯、外墙面、共有绿地、公共道路等）享有权利，承担义务。那么物业管理公司在这些共有部分做广告要征得业主同意，而且广告收益不归物业管理公司占有。但这些收入往往都被粗心大意的业主忽略了。
这些“额外”收入究竟占据了物业管理公司多少收入呢？一位不愿意透露姓名的知情人士表示，这些收入可以抵业主下一年度的1个月的管理费。
被忽视的“额外收入”
为更准确地了解到物管收支，记者特对该问题进行了补充采访。
首先我们计算车位费的收入，普通停车收费一般分为三类：临时停车、月租、年定期。临时停车的小车5元起价，一天最高收费限额是10元，而月租露天为110元、室内为250元。该小区的露天车位属于公共车位，约有260个，按平均60％的使用率，以小车月租金计算（大车更贵），那么一个月就有17160元，一年保守估计也有20多万元进账。
据公元物业助理总经理徐斌透露，如果是靠近商业区的小区车位收费则更贵，其使用率更高，这些物业管理公司的车位费收入不菲。
接下来计算小区媒体广告费收入，由于小区物业公司对电梯广告的价位等事项表示一无所知，均由框架广告公司负责。记者以广告商的身份联系承揽电梯广告位的传媒公司深圳框架传媒有限公司，他们表示电梯媒体广告位的月租金是1120元／月，而他们一般与深圳各个小区签订一年的协议，根据各个小区的档次来付电梯媒体费，一般是每年“1000元－3000元”不等。以某高档社区为例，按中等收费1500元来算，80部电梯收费就有12万元。而户外宣传栏有20个，年租费2000元，也有4万元。一些小区还有外墙广告等，如果是一些靠近商业旺区的小区，其收入更不能忽略不计。
有业内人士表示，一年下来物业管理公司依靠这些“额外收入”，小社区至少赚取几万，大社区甚至能赚取几十万。
深度解读
物管：交还给业主委员会处理
一位不愿意透露姓名的物业管理公司高层表示，一般物业管理公司都不会对这些收入做公示，因为如果在物业管理收费都还有节余的情况下，再公示这些收入就可能会引起业主的不满。
而开元物业管理协会总经理黄伟表示，开元旗下的物业管理公司的“额外收入”都与业主委员会有约定，物业管理公司作出的劳动付出会收取大概20％－30％的费用作为报酬，其余就交还给业主委员会处理。
“我们管理公司则与业主委员会约定将这部分‘额外收入’贴补到物业管理费的亏损状态中。”佳兆业物业管理公司全东总经理向记者透露。
深圳物业管理协会的戴晓明秘书长则表示，正规的物业管理公司都会将这部分的“额外收入”归还给业主，酬金制的物业管理公司也是收取这些收入的10％作为报酬，其余就交给业主委员会或者开发商。
律师：物管无权私占公共部分收益
据深圳市房地产律师梁刚介绍，根据《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分（电梯、外墙面、共有绿地、公共道路等）享有权利，承担义务。物业服务企业（物管）无权自主在业主共有的电梯、外墙体随意做广告，私自在公共道路划出车位。如果业主大会或业委会讨论决定并征得相关业主同意，物管可以在业主大会或业委会委托或者授权下报经工商等相关部门批准，并办理相关手续后方能实施。
至于公共车位费、广告收益的归属，应该由业主通过业主大会或者业委会讨论决定，物管无权取得广告收益。如果物管擅自在小区电梯、外墙体上设置广告，侵犯了业主权益，业主可以通过诉讼等方式要求物管停止侵害，赔偿损失。
当物业管理公司将这些“额外收益”归纳在业主的物业管理费中，业主有权利要求物业管理公司公开账户，查明这些收入是否用于小区维护管理中。
回音壁
上一期“物业管理调查真相之一”引起社会的强烈反响，市民纷纷致电“市民热线”反映生活中所遇到的物管问题，本专栏特意邀请广东星辰律师事务所梁刚律师为市民解答疑惑：聚焦一：已交维修金，为何另收费？
小区：骏皇名居（福强路）
市民柯小姐：我每月都交纳了0.25元／平方米的维修基金，但是每次我们的灯管坏了或者水龙头坏了，通知管理处维修，他们不是按上门一次性收费而是按更换物件收费。我不理解为什么交纳了维修金，而每次需要物业管理公司提供维修服务却还要收费？
律师解答：
根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的第五条规定，用于房屋本体共用部位的维修养护，不得挪作他用。通俗地说，就是用于小区公共部分的维修，如楼梯、过道、电梯、外墙面等的维修。而柯小姐的房屋内部属于业主专有部分，业主专有部分的维修应该由业主自己负责，是不能使用本体维修基金。物业管理公司提供维修服务，收取适当的材料和服务费，是合理的，但应预先公布相关收费标准，以供业主选择。另外，如果相关损坏在保修期内，应由发展商免费维修。聚焦二：无业主委员会向何处申诉？
小区：龙腾飞阁（龙华）
市民孙女士：我2003年入住龙腾飞阁，去年开始收取12元的本体维修金，但是小区并没有任何改善和翻新。另外，小区的治安管理、卫生管理也越来越差。那我们应该怎样解决这些问题呢？
律师解答：
1、《深圳市住宅物业服务收费指导标准》对于住宅物业的前期（尚未成立业主委员会）物业管理服务收费确定必须在政府指导价范围内。如对物业管理收费有疑问，可向物价局和国土局咨询。
2、物业服务质量差，可以通过业主联名的方式要求物业管理公司整改，也可以向物业主管部门投诉并要求尽快成立业主委员会。通过业主委员会来监督物业管理公司，不断提高服务质量。聚焦三：疑违章搭建扰民
小区：缇香名苑（福田区香蜜二村）
市民侯先生：我居住在17楼B，楼下16B业主私建防雨篷，这个防雨篷严重影响了我的日常正常生活。小区已不止一户搭建防雨篷，管理处和社区工作站虽然向违建业主发出拆除警告，但是这些业主都没有执行。街道执法队表示没有明文规定可以强行拆除，问题就不了了之。那么究竟什么部门可以解决这个违建现象。
律师解答：
根据《深圳经济特区规划土地监察条例》，城市管理综合执法部门对单位和个人遵守、执行规划、土地和房产（以下统称规划土地）法律、法规涉及用地和建设的情况进行监督检查，并依法对违法用地和违法建筑行为进行查处。对于小区乱搭建，可通过物业公司向城市管理综合执法部门反映，确定属于违章建筑后，由城管、国土等部门联合执法，予以拆除。
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（责任编辑：城市网）