走进罗湖区南洋商业大厦的东侧大门，迎面就是一个被拆得只剩下一副“骨架”的扶手电梯，因为拆除工程已经停工很久，扶手电梯上面积满了垃圾。“电梯改造方案早已公告，大多数业主也都同意，管理处也已经发过通知，可是几个月过去了，改造工程还是实施不了。”11月14日下午，当记者问起“骨架”电梯缘何如此时，南洋大厦一楼的一位业主激动地说。
在记者手头，有一份呈递给本报的《关于南洋大厦东侧楼梯改造工程缘何受阻》投诉材料。在这份材料背面，是50多个业主和租户的签名和手印。“无论根据现行的物管条例，还是即将于2008年1月1日实施的新的物管条例，出现这样的问题，都不可思议。”开物律师事务所尚钢律师如此评价此事。
一个小小的楼梯改造工程，上符合法规，下有大多数业主支持，物业管理公司也没反对意见，可为什么就拖了这么久还是解决不了问题呢？事情还得从头说起。
现象
扶手电梯只上三楼二楼业主讨要权利
南洋商业大厦位于罗湖区建设路和嘉宾路交汇处，裙楼部分共分三层，拥有数千间服装店铺，位于罗湖“人民南商业圈”的中心地带。据了解，每天进出裙楼洽谈业务、经营生意和前往购物的人达数千人之多。尽管大厦四面都有进出通道，但由于只有东侧出口最方便人货进出，因此这里便成为人流物流最集中的通道。
据一位业主介绍，由于南洋大厦开发商为深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，早期原裙楼的大部分商铺产权均归其所有。后来，为了方便裙楼三楼的出租，开发商便在东侧通道公共面积上安装了独立直达三楼使用的扶手电梯，即文章开头提到现如今的“骨架”电梯。在2001年后，开发商将裙楼商铺产权分别转让。产权转让后，包括电梯在内的设施设备等也就由南洋大厦裙楼的全体业主共同享有，并由深圳市物业管理有限公司进行物业管理。
而问题的根源，就在这次产权转让上。表面上看，扶手电梯归全体业主拥有和使用。可是由于这是一部直达三楼的电梯，并且只具有向上的单向使用功能，客商要想从东门的一楼上二楼、从二楼上三楼，或者从三楼下二楼、从二楼下一楼，都只能使用电梯旁边的一个仅有1.2米宽的步梯。
“同样是交管理费，二楼的业主却用不了最重要的一部电梯。这就等于花钱买了月票，却永远没有坐车的权利。”尚律师对此评价说。
步梯狭窄隐患重重业主客商常摔跟头
同样让业主们烦心的，还有该电梯导致的商场安全问题。由于电梯功能设计上的先天不足，不仅造成商场内部客流不循环，而且由于步梯过窄、人流物流过大，导致上下客流堵塞和冲突，屡次发生行人碰撞摔倒的事故。
“我从2004年开始在二楼租铺，如今光我自己的员工就有两个在步梯上摔过。两个月前，我自己也在那里摔了一跤，把脚都弄伤了。”二楼租户田小姐称。田小姐告诉记者，由于南洋大厦裙楼里几乎都是做服装批发生意的，因此进出这里的客商很多都是自己亲自带货，那些客商手里拎着大包小包走这种步梯，很容易摔伤、扭伤。“有一次我的一个客户从我这里进完货下步梯时，差点摔倒。她一松手，装货的包就从步梯上滚了下去，不巧正好碰到了一个在门口卖水果的老太太。那情景十分危险。”田小姐边说边摇头。
二楼的另一位租户蔡先生则告诉记者，今年10月底，一位进货的女客商在下步梯时，险些被拥挤的人流从楼梯上挤出护栏。后来这位客商在慌乱中本能地将货物抛下，双手死死拉住仅有0.8米高的楼梯扶手，人才没有摔出去。这次险情发生后，物管部门紧急将楼梯扶手的高度加高到了1.2米。
此外，由于商场经营商品大多为服装、皮具、箱包等易燃物品，有业主担心，如果一旦发生火灾或其他紧急事件，如此狭窄的步梯的疏散功能非常有限，极易造成重大人员伤亡、财产损失。
问题
多数业主认可改造横遭阻挠施工搁浅
由于已经运行10多年，南洋大厦东门扶手电梯已经严重老化。经相关部门现场勘察，物业公司根据大多数业主的要求，结合罗湖区政府对南洋大厦裙楼外观的美化改造，从2006年开始，多次以书面形式向业主征求改造方案的意见。但是，这些改造方案却因为种种原因一再搁浅。
一位不愿意透露姓名的业主告诉记者：“以前是因为改造费用的问题没能通过，后来是因为三楼最大的业主坚决反对改造，所以这件事被拖了下来。”
尽管如此，加上三楼同意改造方案的业主的使用面积，支持改造的业主的总使用面积仍然达到了7044.79平方米，占整个裙楼面积的70％多。在这种情况下，南洋大厦裙楼东侧电梯与步梯的改造方案最终还是获得通过——将原有扶手电梯和步梯拆除，改为正常的一楼至二楼，二楼至三楼的步梯。方案拟定后，管理处于9月29日对全体业主和租户进行了公示，确定了2007年10月3日开工，由物业公司组织改造方案的具体实施。随后物业公司开始组织施工改造。
不料，拆除工作刚进行了几天，就突然停了下来。物业公司非常难堪地告知业主，施工单位突然遭到一群不明身份的人员的阻挠。为了避免事态扩大，他们只好暂停了拆除工作。
但是，物业公司的行为却没能得到大多数业主的理解和支持。一位支持改造的一楼业主在接受记者采访时说，“做任何事都不可能得到100％的支持，步梯与电梯改造是关系到整个商场发展的大事，既然改造方案得到了大多数业主的支持，而且也符合法律规定，为什么管理处就不敢为大多数业主做主呢？”
改造方案改变设计三楼业主声称受损
“当初我们决定买三楼铺位时，就是看中了有这部扶手电梯。现在要把这部电梯改了，我们当然不会同意。”昨天晚上，记者与三楼大业主——东洋服装批发市场取得了联系。在谈到电梯改造的事情时，这个市场的一位梁姓负责人在电话中阐明了自己的观点。
梁先生告诉记者，他们不是不同意电梯改造，但前提是只能恢复原来的设计功能，也就是仍然保持从一楼直接到三楼的单向运行。只要能按这个方案进行改造，他们情愿单独承担改造的全部费用。
对此，尚律师认为，鉴于南洋大厦裙楼产权转让后，包括扶手电梯在内的设施已经由裙楼的全体业主共同享有，并且这部电梯也是建在公用面积上的，而占整个裙楼面积的70％多业主同意改造，那么按照“物业管理条例”规定，改造工程可以进行。况且，改造后的楼梯也不影响三楼的使用，因此三楼大业主所陈述的理由实际上很难成立。
由于各方利益无法均衡，该扶手电梯改造工程一直处于搁置状态，于是就出现了文章开头“骨架”电梯的一幕，目前，南洋商业大厦多数业主呼吁尽快解决这一问题，使大厦恢复正常出行功能。
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相关法规
依照“物业管理条例”的规定，对于物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的决定，以及物业专项维修资金使用和续筹方案，应当由业主共同决定，召开业主大会，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。形成以上事项的决定的，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
业主大会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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（责任编辑：城市网）