王女士看中了一套住宅，和业主杨女士签订了《房屋买卖协议》并支付了定金。后因市场房价上涨，杨女士要求王女士按当前的“市场价”付款，否则就解除协议。双方为此对簿公堂。福田法院近日对此案作出一审判决：业主杨女士应继续履行与王女士签订的《房屋买卖协议》。
业主要买房者付“市场价”
买房者王女士诉称：今年3月，业主杨女士将其在福田区香蜜湖的一套房屋卖给她，当时该房屋还没有办理房产证。双方签订了《房屋买卖协议》，约定房产总价款为505万元，王女士先交付定金30万元，杨女士在房产证办好后应立即通知她，王女士在接到通知之日起15天内支付首期款，双方共同办理房产过户的相关手续。
5月，杨女士取得了房产证，因市场房价上涨，杨女士便要求王女士按市场价支付房款，否则就解除合同。王女士认为该要求违反合同约定，多次要求杨女士履行合同未果。王女士遂将杨女士告上法庭，要求杨女士继续履行双方签订的《房屋买卖协议》。
业主称协议避税无效
今年8月21日，此案在福田法院开庭审理。杨女士辩称，双方在《房屋买卖协议》中约定是以222万余元的价格，而不是505万元的实际价格签订《深圳市房地产买卖合同》，这使得王女士规避了国家的税收，因此是一份无效合同，不应继续履行。
她还认为，因为双方所设立的定金性质是“解约定金”，她已以书面通知的形式，向王女士送达了解除合同的通知，并催告王女士提供账户，接受返还的定金。
法院判业主履行约定
福田法院审理后认为，王女士和杨女士所订立的《房屋买卖协议》是一份预约合同。因此杨女士有义务接受预约合同的约束，与王女士订立《深圳市房地产买卖合同》，以实现公平交易，否则有违诚实信用的民法原则。
王女士和杨女士在《房屋买卖协议》中约定，房屋的交易价格为505万元，由房屋本体价款222万余元和设施、物品补偿费282万余元组成，双方按222万的房屋本体价款作为《深圳市房地产买卖合同》中的房地产价格。这一条款的内容因违反国家税收管理法律法规，因此是无效的。但协议的其他内容并没有违反法律法规，是合法有效的，这条无效的条款也不影响合同的实际履行。
法院同时认为，双方在《房屋买卖协议》中约定的定金性质是违约定金，而非解约定金，是对当事人违反合同义务应承担违约责任的约定，而不是将该定金作为保留合同解除权的代价。杨女士拒绝履行合同义务已构成违约，王女士有权选择是主张继续履行合同，还是要求违约赔偿。杨女士作为违约方，不能以双倍赔偿定金为代价实现合同解除的目的。
法院一审判决：王女士与杨女士签订的《房屋买卖协议》，除合同关于避税的内容无效外，其余合同内容合法有效；杨女士应继续履行。
说法
房价上涨频现"毁约事件"
近年来，深圳房价涨得很快，因此引发的纠纷也不断增加。据罗湖法院一份资料显示，2006年1至9月份该院共受理二手房买卖合同纠纷案件83宗，比2005年同期增长了21%。该院认为纠纷发生的起因在于：房价不断高涨，在房屋买卖合同签订以后，卖方为了寻求以更高的价格出售房屋，因而不惜违反合同约定、破坏交易。
广东国晖律师事务所的邵秋雯律师提醒市民，遇到这类官司要分情况处理。如果遇到此案中的情形，房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，卖方不愿再以合同约定价格出售房屋，此时房屋买卖合同还有继续履行的可能，买房者可以请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同；也可以选择要求卖方双倍返还定金。
如果买房者遇到房屋买卖合同签订后，卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人，并办理了产权过户登记手续的情况，那么房屋买卖合同在客观上已经很难或无法继续履行，买房者最好直接以“卖方违约”为由，让卖方双倍返还购房定金。
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（责任编辑：城市网）