观望、低迷、冷清，是新近一段时间深圳楼市的主题词。调控影响下，诸多楼盘已经降价销售。但上周，两个楼盘的表现让许多业内人士感到意外。位于罗湖的双御雅轩开盘售约50%，位于福田CBD南区大盘绿景·中城天邑携样板开放日再现楼市排队盛景，两日内吸引约达3000名客户到场参观，创下近期楼市奇迹。仔细分析，其实这意外也是多重因素造就的必然。其中，最为关键的因素就是一个区位的价值优势。在楼市低迷的情况下，置业的最佳选择就是中心区位最具保值性和成长性的物业。
深圳CBD迈入黄金期
中央商务区，是一个城市发展到一定阶段后必然要形成的中心商务区，它位于一个城市的中心，因为其服务业汇集的特点而吸引了大量的企业总部，从而成为一个城市国际化程度的标志。经过多年发展，以市民中心等市政配套为核心的福田中心区已经发展成为深圳不可替代的核心商务中心，国际化的商务楼宇比比皆是，全球知名企业总部中心云集，福田中心区已成为深圳名副其实的CBD、金融中心、深圳经济发展的风向标。
最近几年，安联大厦、新世界中心、国际商会中心、大中华交易广场、现代国际等写字楼拔地而起，随着这些写字楼的入伙，商务办公环境已日渐成熟，深圳CBD正在迈入黄金期。尤其是在11月，先是平安集团以16亿多元的天价摘下CBD新“深圳第一高”做集团总部，再是坐落于原高交会馆旧址的深圳市证券交易所开建。两大金融机构的进驻，是深圳落实金融产业布局规划，增强CBD作为主要金融中心的大动作，将在很大程度上完善和增强CBD的高端服务功能。
最新发布的《深圳市城市总体规划（2007－2020）》草案再次强化了福田中心区的地位，并明确了其主要发展市级行政、文化、商业、商务等的功能。有业界专家分析指出，CBD区域是政府投资最大、经济能量最旺盛、土地价值最高的区域。截至2007年，政府在深圳CBD的建设进程中已投下了302亿元巨资，各大实力企业所投入的资金也已高达107亿元，深圳CBD平均每平方米土地所分享的政企投资已高达10225元／平方米，可见，深圳CBD正在迈入黄金期。放眼纽约、东京、香港、上海等国际化大都市，可以发现，像曼哈顿、银座、中环、陆家嘴等CBD区域的物业最具增值保值潜力。
CBD区位价值待重估
随着金融巨头的进驻及越来越多高档写字楼的落成，未来CBD将聚集更多的高档次商务人群，并进而催生出庞大的置业需求。据估计，深圳中心区将吸聚26万高素质就业人口，然而可容纳的居住人口将只有7.7万人。这意味着深圳中心区将有近20万高素质高收入人群需要到区域外解决居住问题，即使按人均20－30平方米居住面积的较低标准计算，也意味整个深圳CBD将出现高达400万至600万平方米的住宅供应缺口。而目前中心区的物业可谓屈指可数，专家指出，由于土地供应的稀缺，即便在未来一段时间新增供应也是微乎其微。因此，作为CBD一级辐射区的楼盘，中城天邑、高发城驰、半山御景等CBD稀缺物业的价值都将成为需求外溢的最先承接者，楼盘价值显而易见。
比较来看，目前深圳CBD区位的住宅价格还相对处于低位。据日本国税厅公布的最新数据显示，过去一年日本地价出现了14年来的首度上涨，平均涨幅达0.9％，而东京CBD银座的地价则猛增了1／3,目前已高达2500万日元／平方米，折合人民币约167万元／平方米。紧邻深圳的香港中环物业售价近年来也由于供应稀缺而出现持续上涨现象，例如中环皇后大道中9号18楼全层，就在今年6月卖出了14万元／平方米的天价。即使与上海陆家嘴板块在售新盘所开出的4万－6万元／平方米的精装修公寓报价相比，深圳CBD物业价值也存在明显的被低估现象。
旧城改造带来市场张力
旧城改造不仅给城市带来新面貌，同时给地块及楼盘进行了价值增值。随着岗厦河园片区、新洲等片区旧城改造的推进，将催生庞大的置业需求。据粗略统计，仅这两个片区将可迁出数十万人群，他们都将由市场自发调节至合适的居所。而这些人基本都是为CBD服务的，根据居住习惯，他们中的绝大部分可能依旧会选择在这个区域。由此来看，泛CBD范围内的地产价值一定会由于这一系列的拆迁改造而发生明显的价值重估，这些物业的价格及租金上扬也因此可期。
在这一背景下，纵然在目前楼市整体低迷的情况下，绿景·中城天邑作为深圳CBD南区惟一都市综合体物业赢得了众多客户的热捧也是必然之势。而根据福田区旧城改造规划，未来深圳市政府将斥巨资对新洲、皇岗、岗厦等片区进行全新改造，从而实现深圳CBD向南的全面扩张。有专家据此分析：“深圳CBD南扩就是希望实现与香港的无缝对接，并进一步与国际接轨。绿景·中城天邑作为深圳CBD南扩方向上目前惟一在售的都市综合体项目，未来前景不可限量。”
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（责任编辑：城市网）