在普通市民看来，房地产业无疑是一个暴利行业，利润之高确实是一般行业无法相比的。那么这些房地产开发企业在获取高额利润后，是否依法纳税了呢？这一行业普遍存在的涉税违法问题是什么？
2007年8月至12月，深圳市国税局根据国家税务总局有关通知精神，以整顿和规范税收秩序，提高所得税征管水平为主要目的，开展了对深圳市外资房地产业的涉外税务审计工作，揭开了少数房地产企业一边赚着暴利一边却在“巧妙”做账以实现少交或缓交国家税款的“奥秘”。
据悉，现已基本完成82家外资房地产企业涉外税务审计工作。通过审计，调增应纳税所得额25.93亿元，追缴应纳所得税额3.7亿元，极大地提升了该市房地产企业所得税的征管水平，确保了所得税收入的应收尽收。据深圳市国税局国际税务管理处负责人介绍，此次审计是深圳国税有史以来对外资房地产开发企业覆盖面最大的一次税务审计，同时也是调增应纳税所得额和追缴应纳税额最多的一次。
税收贡献率与高房价成反差
外资房地产业是深圳市近年来崛起的支柱产业，由于该类企业生产周期长、环节多、成本控制困难以及税务干部缺乏有效的信息来源等因素，使来自这个行业的税收贡献率与房地产源源不断的开工项目和居高不下的房价收入形成巨大的反差，也使得深圳市外资房地产的所得税征管成为一个重点、难点。
本次的外资房地产开发企业涉外税务审计就是针对这种情况开展的。经过几个月的共同努力，基本达到了对全市外资房地产企业全面摸底并加强房地产行业征管的目的。
深圳国税针对外资房地产行业开发流程的特殊性，及一线审计人员对该行业的财务核算不熟悉的现状，聘请专家进行房地产专业知识业务培训，使一线税务人员全面掌握房地产开发企业运作模式及会计核算知识，正确理解房地产业的税收政策，提高综合审计技术及财务分析水平。在实际工作中，深圳国税各基层单位充分利用多渠道综合信息，通过创新模式有效地开展审计工作。
深圳市外资房地产开发企业普遍高薪聘请高端会计人才进行税收筹划，相应增加了审计人员的工作难度。为摸清情况，深圳国税审计人员常常要深入相当偏僻的工地，要承受各种无形的压力，有的企业千方百计阻挠审计人员查阅资料，有的企业拿出的资料自相矛盾，有的企业甚至借口太忙把审计人员“晾”一整天……但不管怎样回避、拖延最终都要经受法律的检验。经过4个月的艰苦工作，审计人员终于交上了一份令人满意的答卷。
税务审计基本覆盖深圳市外资房地产开发企业
据悉，目前深圳市共有100多家外资房地产开发企业，此次审计的82家约占企业总数的四分之三，基本上覆盖了深圳市外资房地产开发企业。其中19家是在国土局备案已有预售信息的房地产开发企业；有63家是已受让土地，取得房地产开发资质证书，但尚无预售信息的企业或已取得预售许可证但尚未竣工备案的开发企业。而深圳市目前在售的最高档、最昂贵的豪宅多数正是由这次重点审计的19家有预售信息的外资房地产开发企业开发的。
对于没有预售信息的63家企业，实行实地检查到户。虽然无预售信息的企业不存在预售收入，不是此次审计的重点，但他们随时有可能取得预售许可证，随时可能开始预售。在实施税务审计的过程中，审计人员与企业保持良好沟通，户户实地检查与财务人员详细约谈，了解企业的经营状况和最新动向，宣传国家对房地产的税收政策法规，加强对房地产企业取得土地使用权等情况的动态监管，及时掌握企业预售的时间和销售规模，并且最终一一出具了审计报告。
外资房地产开发企业存在四类税收违法违规问题
审计发现，外资房地产企业存在的税收违法违规问题主要有取得预售收入不按税法规定及时申报纳税、会计核算随意性大、企业所得税税前列支凭证不合法、将自有会所、地下停车场等物业不单独核算成本，虚增开发产品成本、虚列各项超标准及与开发行为无关的费用等。
一位参加了税务审计工作的国税工作人员指出，大部分有预售的房地产企业都出现了以不合法的凭证入账问题，主要集中在地价及拆迁补偿费上，这两项也是房地产企业支出较大的方面，但大部分企业都有一部分费用未取得合理真实的凭证。其中，个别情况是企业的费用支出对象的确无法提供合理的凭证，但审计人员发现大部分的情况是企业忽略甚至是不重视取得合理凭证的重要性，涉及金额较大，影响面较大。
涉外税务审计发现，外资房地产开发企业项目成本结转普遍存在漏洞。鉴于目前仍未有文件明确指出房地产企业结转成本的确切时间，许多企业有意或无意地在这个方面的处理上与税务部门产生分歧。部分企业在项目入伙后尚未结转成本收入；部分分期销售的企业，在首期项目已入伙的情况下，仍声称因没有实际支付完，无法确定最终的成本金额而不结转成本。审计人员在工作中只能通过与企业的相关人员约谈，并且建议企业在合理地时间内结转成本并进行申报。
“此前，市国税局已对该市内资房地产开发企业开展了企业所得税专项检查，追缴应纳所得税额2亿多元，现在，又对外资房地产业进行规模空前的涉外税务审计工作，这些努力有效规范了房地产企业的涉税行为，提高了房地产企业的纳税自觉性，提升了全市所得税征管水平。”深圳市国税局有关负责人透露。
该负责人还表示，“下一步，市国税部门将跟踪并上报应纳所得税款的入库情况，确保调增的应纳所得税额及时足额入库；关注审计对象以后年度的涉税情况，包括涉外税务审计发现的问题在以后日常申报中是否改正等，防止问题反弹，巩固审计成果。”
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（责任编辑：城市网）