哪些情形下需要办理房地产转移登记？

    以下情形需要办理房地产转移登记：

    （1）买卖；

    （2）赠与；

    （3）交换；

    （4）继承；

    （5）共有房地产的分割；

    （6）人民法院判决、裁定的强制性转移；

    （7）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

    申请房地产转移登记应提交什么文件？

    （1）深圳市房地产转移登记申请表；

    （2）申请人身份证明；

    （3）房地产权利证书；

    （4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

    （5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

    （6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；

    （7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；

    （8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；

    （9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；

    （10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；

    （11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；

    （12）房地产共有人同意转移的意见书；

    （13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；

    （14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件；

    （15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

    有哪些房地产，应当经主管部门批准后，方可转让？

    下列房地产， 应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：

    (一)通过行政划拨取得土地使用权的；

    (二)取得土地使用权时减免地价款的；

    (三)法律、法规规定的其他情形。

    有哪些房地产是不得转让的？

    (一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；

    (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

    (三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

    (四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

    (五)权属有争议的；

    (六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

    有哪些行为属于特殊情况下的房地产转让？

    下列行为视同房地产转让：

    (1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；

    (2)一方提交土地使用权，另一方或多方提交资金合作开发房地产并以产权分成的；

    (3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；

    (4)以房地产抵债的；

    (5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。

    有哪些行为不属于房地产转让？

    下列行为不属于房地产转让：

    (1)共有人之间对共有房地产的分割；

    (2)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。

    哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？

    （1）向发展商购买的商品房；

    （2）合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房；

    （3）企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；

    （4）市、区住宅局出售的福利房、微利房。

    业主购买商品房后，为何要等发展商办理初始登记后才能申办《房地产证》？

    根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，经初始登记的房地产，有买卖、赠与等情形的，当事人应申请办理转移登记。因此，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能办理《房地产证》。

    拆迁赔偿房能否转让？

    拆迁赔偿房属于商品房的，可以转让；不属于商品房的，不能转让。

    什么时候应办理房地产预售备案？

    根据《深圳经济特区房地产转让条例》及有关规定，开发商应在房地产预售合同生效之日起15天内将预售合同向房地产登记部门作备案。

    办理房地产预售备案应提交什么文件？

    （1）深圳市预售房地产合同备案申请表（加盖开发商单位公章）；

    （2）预购人身份证明；

    （3）《深圳市房地产买卖合同》（预售）；

    （4）深圳市预售房地产合同备案汇总表（加盖开发商单位公章）；

    （5）其他文件（如监护人公证书、委托公证书等）。

    办理房地产解除预售备案应提交什么文件？

    （1）深圳市预售房地产合同解除备案申请